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房产专题-房产的变革方向

房地产行业一直是我国的支柱型产业,居民资产中的大部分也在房产上。具有牵一发而动全身效应的房产,未来的变革方向和方式也广受关注。本文从财政和消费两个角度出发,并借鉴欧美发达国家的历史经验,尝试找到一些有效的线索。


财政收入+房地产调控



在国家垄断土地供给,一次性提取土地招拍挂溢价(净土地购置费)作为主要财政收入,用于大型公共基础设施建设的情况下,特别是在城镇化率较低时,形成了对房价的支撑和推动,并在GDP硬考核指标和M2多年高速增长的配合下,塑造了社会对于房价上涨的“硬”预期。但在2010年人口增速触顶,2011年城镇化率突破50%,城市扩张已进行慢速增长区,在加上GDP硬考核指标淡化,M2增速因外汇占款增速转负等原因已仅有个位数增长后,对于房价的支撑力量已逐渐消失,进而也反向影响了土地招拍挂规模及溢价幅度,也影响了在地方财政收入中占比较大的“土地财政”。特别在全国推行营改增的大背景下,地方对于寻找新收入来源的急迫性也将更强。


美国虽地广人稀,但因国土面积与中国接近,也面临了各州财政来源的问题,有很多方面可以借鉴。在美国建国初期,经济重心多集中在东海岸。处于西部开发的需要,联邦政府在收取一定费用的情况下,支持个人自行开发西部区域。因交通问题,初期的开放多集中在沿河附近。收取的费用也就多用于支持航运和开拓运河。这些费用也就相当于最原始的土地财政。但在更大规模建设资金需求的情况下,以建设运河为目的发行的债券产生,这也构成了市政债的早期雏形。在之后的相当一段时间,城市的发展采用市政债的形式筹集资金。1818年伊利诺伊州开始实行一般财产税制度,特别是对于房产税的征收。经历了几次重大的变革后,目前美国各州主要的财政收入来源都依赖于房地产税。


就市政债券来说,我国也在积极尝试,但是采用市政债有一个特别重要的条件,就是财政透明和专款专用。中国的各级政府财政透明化还有很长的路要走。即将于2019年7月1日施行的《政府投资条例》中提到“政府投资应当与经济社会发展水平和财政收支状况相适应。国家加强对政府投资资金的预算约束。政府及其有关部门不得违法违规举借债务筹措政府投资资金。”。虽然只是针对政府投资基金做了更详细的市场化运作方式的规定及配套监督机制,但是却是整个财政资金运作透明化的重要一步。另外,近期国务院提出的支持城投公司IPO的消息也成为热议的话题。城投公司虽不能代表地方财政,但在城市基础设施建设方面发挥巨大的作用,也是财政预算的大头。城投公司IPO必然带来公司治理、财务规范、制度健全等方面的变革,也能反向影响到整个地产财政。


就房产税来说,我国虽在上海和重庆做过试点,但是试行效果均不够理想。原因之一是房产税征收后目前难以做到专款专用,纳税人看不到交税后对自己的好处,所以主动交税的积极性也不高。在消费升级的大背景下,服务型政府将主要在教育、医疗、养老等方面加大投入,如果房产税能够清晰地投入到这些方面,不仅提高交税热情,同时提高政府声誉。另外,征税标的本身的衡量有很大问题,其中最重要的就是资产估值和资产登记。目前国内仍然没能做到个人名下资产的全面登记,容易出现隐瞒的情况。同时国内缺少资产估值方面的人才,难以定期对房产做公允估值。其他方面包括税率及征收范围的确定。美国、英国、日本、韩国均采用以支定收的方式,以预算缺口或项目资金缺口多少的方式来定税率。但国内过多考虑房产税的压力,迟迟难定。上海和重庆的试点不顺利,也因为税率太低。征收范围方面,国内房产产权类型、产权期限等问题,也制约了征收范围的尽快确认。同时,需要关注的是,在美、英、日、韩等国历史上任何时候都没有使用房产税来调控房地产市场,所以在中国推出房地税,也不应以调控市场作为主要出发点和落脚点。



人口结构+收入导向



在上个世纪60-70年代出生的一代,经历了住集体宿舍、筒子楼到福利分房等过程,对住进属于自己的大房子的渴望非常高。住在非城市的乡镇居民,也多保有着外出打工挣钱,回家盖房的传统观念。而对于80、90、00后的一代,有很多人没有体验过住宿环境的拥挤,在计划生育的政策下,一个人可以从父母、祖父母和外祖父母那里可以继承很多套房产。这也带来的了这一代人,不是特别看重房产本身,而更看重生活品质。同时中国已经逐步进入第4消费时代,也更注重社交和分享。所以最近几年比较火爆的长租公寓,虽然存在一定的泡沫和炒作的成分,各家房企或互联网公司在运营上还有些欠缺,但却因拥有更大的娱乐、休闲、健身等共享空间,同时拥有更强的租赁灵活性,还是受到80、90、00后的广泛欢迎。


另外,随着独生子女一代成为社会的主干力量,家庭已经逐渐小型化。即便是在二孩政策放开后,三口之家还是最比较常见的。近期因更多单身人士、丁克人士的出现,1口或2口之家也在逐渐增多。这就带来了小户型或单身公寓的需求增加。


2012年中国人均GDP突破6000美元,2018年更是将近10000美元。目前虽处于消费升级末期,但是因为中国国土面积广大,各地发展阶段不同,也带来中西部地区以及部分二三四五线城市刚刚进入消费升级的前半段。就消费升级的顺序来看,必需消费得到满足后,未来增长空间不大,更有机会在可选消费方面。衣食住行都属于必需消费,住宿部分因中西部地区以及二三四五线城市房价总体水平相对收入不高,故已基本得到满足。在最近几年几轮上涨后的财富效应,又促进了进一步的消费升级。特大城市和一线城市的消费升级已告尾声,但是房产的挤出效应,也将消费升级变成了一定程度的“消费降级”。这种“消费降级”是对品质的追逐,对核心需求的关注,这也反向推动以改善性住房为需求的第2、3次购房中,更加看重开发商品牌、楼盘定位、社区环境、环保要求等方面。


在国家多次提出“房住不炒”并配套多项调控政策后,市场对房价上涨的“硬”预期已经松动,进而带来房价下跌的预期。但是在房价涉及到的行业和领域较多,一旦开始大幅下跌负面影响将非常大而且不可控。故需引入新的思考角度。类似于股票的市盈率,房产也有房价租金比,国际通行的惯例在200-300。高于300,就说明房价估值过高;低于200,就说明房价估值过低。而我国很多地区甚至超过了1000。2018年1月的上海为644,北京为594、广州为600、深圳为627。在房价暂时不能大动的情况下,只能涨租金了。不过,最近1、2年租金的上涨过快也受到社会的广泛关注。上涨租金不可一蹴而就,且租金本身也代表着物业运营管理的质量,这也反向推动物业运营能力的升级。另外一个指标是房价收入比。主要是从需求角度衡量房价的高低。同时在房价暂时不能大动的情况下,也只能涨收入。从收入的上涨来看,因为经济状况难以回到过去那种高速增长的水平,企业难以承担更多社会责任,所以只能从政府下功夫。去年提供的个税起征点,今年开始的个税抵扣项,包括接下来的社保费率的下调等方面都间接增加收入。另外,大众创业万众创新下的创业热潮、解决中小企业融资难融资贵、大范围减税提高企业利润空间、提供多种类型的职业教育培训等方面都为保证就业提供了支持。


在消费升级末期,保护房企的现金流,对于维护房地产市场稳定也有突出作用。房企希望除了销售房源外,提高固定资产的流动性。个人也希望体验更丰富灵活的投资形势。特别是在目前的环境中,也希望能够保持一定流动性。这两方面需求在一项工具上完美的实现。这就是REITS。REITS在美国出现的时间和情景跟我国现在的发展阶段是非常相似的。也是在人口增速减缓、经济转轨、房地产市场变革的时期。REITS目前已经成为各国投资者投资房地产的主要形式,目前在我国已经尝试了很多类REITS的工具创新,在未来几年第一只真正的REITS也将推出。这也对降低我国投资者资产配置组合中的房产占比,丰富资产配置类别和国别提供助力。