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房地产商业模式新生代

2020-06-03 13:43:06 点击 评论

前不久的一篇文章《房地产的乌托邦变革》发出后,很多朋友用各种方式跟我们进行了讨论,都对这种变革会带来什么样的商业机会非常好奇。我觉得我的功力还没到可以预测经济和商业变革发展的地步,只能就我听到的,看到的,想到的,写出来供大家参考,当然我未来的创业方向也在其中。

(如果没看过原文的,请点击这个链接阅读原文)


大的逻辑和演化路径,Judy已经分析的非常到位了,对于已有标的,什么会涨你们应该心里有数了吧。今天主要介绍一下围绕房地产运营的商业模式:


1、空间内容经济:利用租赁空间的人、商业体或文化品位打造商业闭环。


这东西说起来很拗口,在国外做成什么样的都有,而且讲起来是一两天讲不透彻的,渗透很多商业环节,这里我就简单举个例子,帮助大家理解,找找感觉,如果大家感兴趣,以后的推文我可以慢慢写。


有一家公司叫WeWork(联合办公空间),不知道的粉丝百度一下。这是一家很红的公司,很多媒体都在报道,但是我发现了几个很奇怪的问题:

  • WeWork在全球租办公室,一年的营业收入有8亿美元左右。8个亿美元营业收入,但是这个公司的估值却高达170亿美金,Why???

  • WeWork公司资料上面写着,“创业五年半,旗下92家公司,有21个在纳斯达克上市了”。How???


我就不断的查资料,后来大概揭秘了一下,故事是这样的:


  •  Wework开始搞了三个联合办公,里面弄一堆公司,有的是创业公司,有的不是创业公司,各种各样的公司在里面。后来几个合伙人一合计:“里面很多公司服务能挣钱,咱别都给第三方服务了,咱得挣他们的钱。”请问怎么挣钱?“入驻企业最需要什么服务咱就买一家公司去服务他们。”


  • 好主意!!!去哪儿买???这些入驻的公司自己不就在互相服务着嘛。WeWork就收购这种公司5%-10%的股份,让他们继续加大对入驻公司的服务。他们从只有100家公司入驻的时候就开始在里面收购,现在到将近7000-8000家入驻公司的时候买了92个公司的股份。其实并不多,但什么服务品类都有。


这样的思路下来,租金、股权收益都是他的。这下知道这92家公司和21个上市公司怎么来的了吧。


你觉得这些合伙人鸡贼?no,他们鸡贼的还在后面,想了个办法搞成商业闭环挣更多的钱。


  • WeWork大概有四分之一营业点的房子都是他自有的。我们说这不是做房地产公司吗?怎么能算是TMT公司呢?


  • WeWork的房子全部都是用REITs(房地产信托投资基金)买的。是的,WeWork还有一支不动产基金,看到这你明白这个环怎么闭上的了吗?


  • 一边搞联合办公、共享办公。共享办公最大的能量是他去各个地方找来的房子永远都比周围的房子便宜。比如:获得房子的租金是周围同类写字楼的60%,这一块他已经有40%的利润了。


  • 另外一边再把联合办公的这些公司装进去做运营,把每个场地的EBITDA(税息折旧及摊销前利润)算出来。比如,对于特定的场地,EBITDA三年5%,六年8%(注:数据来源于毛大庆演讲文稿,未经财务数据核实),这就符合美国REITs退出的标准了。对Wework而言,房子买了以后是百分之百能退出的,因为他所设计的EBITDA和可以让REITs退出的EBITDA是相符的。


  • 目前国内已经有一部分企业将这个模式搬到了中国,比如优客,感兴趣的粉丝可以多观察一下。


2、专业代运营:房地产商或房东提供资产,由代运营团队提供营销、管理、数据分析等专业服务,双方采取利润分成的模式。


大家都应该知道有个平台叫Airbnb吧,今天举的例子在日本。因为日本老龄化严重,加之前几年的经济危机影响,很多日本人非常希望将房子运营成B&B获得更多的收益。但是由于语言、文化、互联网技术等因素,这些人没有办法通过Airbnb的平台成为合格的房东吸引到客人。


这时候,出现了一种专门帮助日本人成为合格房东并且协助网络营销的咨询公司。这些公司跟房东分享佣金收益,他们的服务包括但不限于:装修房间、在网络上包装房间、教会日本人如何接待不同国家不同文化的客人,教他们简单的英语,教他们怎么向客人要好评……


so,令人惊奇的是,Airbnb销售最好的区域是美国、法国的日本。当然,这个结果与某些区域酒店难订且奇贵有关系,但是我想日本的上榜与这些咨询公司密不可分,否则内向排外的日本人咋就成了全是好评的房东了呢?


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